ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, ОСНОВНЫЕ ВИДЫ.

Каждый раз, при операциях с недвижимостью, основным вопросом, требующим выяснения, является наличие права собственности у лица, предлагающего данную недвижимость, например, для продажи.
Право собственности, т.е. право владеть, пользоваться, распоряжаться объектом недвижимости подтверждается исключительно наличием соответствующего документа, удостоверяющего не только принадлежность объекта недвижимости соответствующему лицу, но также дает возможность увидеть основания возникновения данного права.
Основные виды правоустанавливающих документов на недвижимость в Украине, с которыми приходиться сталкиваться в процессе оформления сделок с недвижимостью, являются следующие:

1.  Свидетельство регистрационное.
Регистрационное свидетельство оправе собственности-это правоустанавливающий документ на кооперативную квартиру старого образца который является неотъемлемой частью правоустанавливающего -решения исполкома. То есть, является дополнительным документом к основному документу – решению исполкома подтверждающему, полную оплату стоимости кооперативной квартиры, полное участие в долевом строительстве, а также дает право собственности на частное домовладение после завершения его строительства и сдачи в эксплуатацию.
2.  Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.
Является документом, подтверждающим право собственности владельца на жилье (новострой), на реконструированные объекты недвижимости, на кооперативные квартиры, на объекты, внесённые в уставные фонды юридических лиц и т.п.
3.  Свидетельство о приватизации.
Является документом, выданным по итогам приватизации объектов государственного жилищного фонда. Особенностью данного документа является то, что как правило, в свидетельство о приватизации, вписывались фамилии всех лиц, проживавших в данной недвижимости на момент её приватизации, соответственно – данный документ подтверждает право собственности, но единоличным владельцем недвижимости в равных долях являются все лица, указанные в свидетельстве о приватизации и продать такую квартиру можно только при их общем согласии. Возможна продажа части недвижимости, но только после ее фактического раздела с выдачей отдельных документов на право собственности разным лицам.
4. Свидетельство о приобретении объекта недвижимости на публичных торгах;
Свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе, публичных торгах.
Как следует из самого названия, данные документы выдаются по итогам процедуры реализации недвижимости в принудительном порядке на основании судебных решений, исполнительных надписей нотариусов.
Особенностью данных документов является то, что действующим законодательством предусмотрен довольно сложный порядок реализации подобных объектов недвижимости, вследствие чего существует высокая степень вероятности признания недействительными торгов (аукциона), из-за определённых нарушений при их проведении, отмены судебного решения, на основании которого происходила реализация имущества и т.п.
5. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.
Всё, что нажито супругами в браке является их совместной собственностью, но при взаимном согласии, как во время брака, так и после него, каждому из супругов может быть выдано свидетельство на часть (долю ) в общем имуществе либо на конкретный объект недвижимости.
6.  Свидетельство о праве на наследство.
Наследование –это переход прав и обязательств(наследства) от умершего (наследодатель ) к другим лицам (наследникам). Есть два вида наследования: «наследование по закону» и «наследование по завещанию». Не углубляясь в юридические детали, можно сказать что, в случае приобретения недвижимости, право собственности, на которую возникло в результате наследования, всегда существует риск появления и других наследников, которые также могут претендовать на недвижимость. Проверить наличие или отсутствие указанных лиц, иногда бывает невозможно, так как даже добросовестный продавец-наследник может не знать об их существовании. Тем не менее, вышеуказанный правоустанавливающий документ на недвижимость, служит подтверждением права собственности.
7.  Договор о разделе унаследованного имущества.
Является документом на недвижимость, подтверждающим право наследников на доли в имуществе, установленные по их согласию, или по решению суда.
8.  Наследственный договор.
Документ на недвижимость, согласно которому, одна сторона (приобретатель),обязуется совершать определённые действия, исполнять распоряжения другой стороны ( отчуждателя ), и в случае его смерти получает право собственности на имущество умершего.
9.  Договор пожизненного содержания.
Документ, на основании которого у одной стороны(приобретатель) возникает право собственности на недвижимость уже в момент заключения договора, но совершить какие-либо действия в отношении недвижимости (подарить, продать, передать в залог), невозможно до момента смерти второй стороны (отчуждателя), которая передала право на недвижимость взамен на пожизненное содержание.
10.  Договор мены.
Договор, родственный договору купли-продажи. Между сторонами сделки проводиться обмен одного объект недвижимости на другой. Каждый участник сделки считается продавцом той недвижимости, которую он дает в обмен и покупателем недвижимости, которую он получает. К договору мены применяются общие положения о купле-продаже
11.  Договор купли-продажи.
Наиболее часто встречающийся документ, подтверждающий право собственности на недвижимость в Украине. Продавец передает право собственности на недвижимое имущество, а покупатель принимает и обязуется уплатить за недвижимость определенную сторонами денежную сумму, на условиях определенных сторонами.
12.  Договор дарения.
Довольно часто встречающийся вид договора, особенностью которого является безвозмездность со стороны одариваемого. А именно, безоплатный договор по которому даритель передает одаряемому недвижимое имущество в собственность.
13.  Договор пожертвования.
Своеобразная разновидность договора дарения, при котором происходит безвозмездная передача имущества для определённой, заранее обусловленной цели, при этом жертвователь имеет право контролировать целевое использование объекта и расторгать договор, если одаренный использует пожертвование не по назначению.
14.  Договор ренты.
По данному договору, недвижимость передаётся в ренту как оплатно так и безоплатно. Рента может быть установлена как бессрочно, так и долгосрочно. Договор ренты – это беспроцентная рассрочка где указывается постоянная ежемесячная сумма (рентная ставка )на весь срок действия договора с ежегодным перерасчетом рентных платежей. Право собственности имущества переходит плательщику ренты только после выплаты всех рентных платежей.
15.  Договор о прекращении права алиментов на ребёнка взамен передачи права на
недвижимость.
Как следует из самого названия, по данному договору, один из родителей отказывается от алиментов на ребёнка и обязуется самостоятельно содержать ребенка в обмен на то, что второй родитель передает в собственность ребёнка недвижимое имущество. При этом второй родитель имеет право, до совершеннолетия ребенка контролировать целевое использование этого имущества, а в случае его продажи потребуется согласие обеих родителей.
16.  Договор о выделении доли в натуре.
Данный вид договоров заключается между собственниками, у которых недвижимость находится в собственности нескольких лиц, при наличии технической возможности разделить общее помещение. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними или по решению суда. Данные договоры заключаются с целью юридического закрепления договорённости об определённых условиях раздела.
17.  Договор ипотеки.
Данные договоры заключаются очень часто на рынке недвижимости. Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотечный договор определяет форму, размер и порядок залогового обеспечения кредита. Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. Договор ипотеки, как правило, обеспечивает кредитные договоры, договоры займа и иные обязательства. Обеспечение означает, что в случае неисполнения условий основного обязательства, кредитор имеет право предъявить требование о взыскании суммы долга за счет заложенного недвижимого имущества и иметь преимущество перед другими кредиторами.
18.  Договор управления имуществом.
Договор управления имуществом, это вид договора, в котором одна сторона договора, установщик управления, передает второй стороне, управляющему, имущество в управление на строго определенный срок, а вторая сторона берет на себя обязательство управлять указанным имуществом в интересах установщика управления за определенную плату. Управление этим имуществом может осуществляться и в интересах третьего лица, выгодоприобретателя, если это условие установлено в договоре. Оформляется в письменном виде, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
19.  Решение суда, вступившее в законную силу.
Также весьма распространённый вид правоустанавливающего документа, возникающего по итогам рассмотрения судом спора о праве собственности на недвижимое имущество. Вынесенное решение суда, вступившее в законную силу является основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество за лицом, признанным в судебном порядке собственником.
20.  Государственный акт на земельный участок.
Вид правоустанавливающего документа, который подтверждает исключительно право собственности на земельный участок. В нем указываются: собственник земельного участка, размер участка, границы участка, привязка к местности, приведен его план и указан кадастровый номер.